11月25日，九州證券全球首席經(jīng)濟學(xué)家鄧海清發(fā)表報告稱，中國的城鎮(zhèn)化進程仍然還有10-15年，同時中國購買力向城市流動的趨勢沒有變化，因此，“中國房地產(chǎn)能夠長期健康發(fā)展，不會如市場預(yù)期般暴跌。”
這當(dāng)中需要弄清一個概念，探討房地產(chǎn)庫存，需要明確兩個問題：一是是否應(yīng)當(dāng)將是施工面積、未施工面積計入庫存？二是是否應(yīng)當(dāng)看包括商用在內(nèi)的整體房地產(chǎn)庫存？他的回答都是否。
在鄧海清看來，第一，施工和未施工距離形成房地產(chǎn)庫存還有相當(dāng)?shù)木嚯x，其中需要經(jīng)過大量房地產(chǎn)投資，因此計算房地產(chǎn)庫存只應(yīng)當(dāng)考慮成品房；第二，商用房地產(chǎn)庫存很多是不售只租的資產(chǎn)，而且其并非中國房地產(chǎn)市場的決定因素，因此應(yīng)只關(guān)注住宅庫存。
如果要讓一二線城市房地產(chǎn)進入良性循環(huán)，則必須要加大土地供給，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速不低于5%。改變2014-2016年一二線城市土地供給嚴(yán)重不足的局面，將帶來相應(yīng)的一二線城市房地產(chǎn)投資增速提高。鄧海清表示，“如果考慮這一因素，則2017年房地產(chǎn)投資增速甚至將高于2016年。”
鄧海清稱，2016年中國經(jīng)濟好于市場預(yù)期，一個重要原因也是房地產(chǎn)表現(xiàn)遠超市場預(yù)期。房地產(chǎn)市場的根本需求是購買力的流動而非人口流動，“一二線城市限制土地供給與大城市化需求之間的矛盾”是導(dǎo)致一二線城市房價暴漲的根源，中國房地產(chǎn)庫存并沒有市場想象的那么高，相反在一二線城市一直是極低房地產(chǎn)庫存。
事實上，中國的住宅庫存的去化已經(jīng)非常明顯。2016年2月為住宅庫存的高點4.7億平米，至2016年10月已經(jīng)下降至4.1億平米，絕對庫存已經(jīng)去化12%，回到2014年12月的水平。
“房地產(chǎn)投資與住宅庫存有密切的關(guān)系，這一輪房地產(chǎn)投資見底的時間與住房庫存見頂?shù)臅r間非常接近，均在2015年底-2016年初。”鄧海清稱，目前的住宅庫存與2014年四季度相似，2014年四季度房地產(chǎn)投資增速為5.6%，也與當(dāng)前2016年三季度5.2%接近。
他認(rèn)為，全年房地產(chǎn)投資增速在0-5%附近可能性較高，主要基于未來房地產(chǎn)庫存走勢。此輪房地產(chǎn)限購主要集中于一二線城市，這些城市均處于低庫存狀態(tài)，在不改變土地供給不足的情況下，一二線城市房價仍將長期上漲，銷售持續(xù)惡化的可能性很低。即使考慮因為限購、住宅絕對去庫存不再繼續(xù)，住宅庫存維持現(xiàn)狀也足以支持房地產(chǎn)投資增速為正。
